По прошествии трех лет нахождения в реестре НИС у военнослужащего наступает  законное право  приобрести жилье по военной ипотеке.

Все без исключения банки, завлекая клиентов в свои ряды, рисуют самые радужные условия. В этот момент, перед военнослужащим встает широкий выбор программ банков и много сомнений, какую программу выбрать.  Наша с вами задача спокойно разобраться с данным вопросом и принять правильное решение. Предлагаем перейти сразу к практике и рассмотреть какие подводные камни ожидают защитников отечества на этом тернистом пути.

Отличным помощником для нас является сайт Росвоенипотека, который помимо всего прочего, показывает сравнительную таблицу  предложений разных банков.

Сразу отметим, что данные в таблице не всегда оперативно обновляются и представлены скорее для ознакомительных целей. Кроме этого, рассматривая представленную таблицу, более детально возникает еще ряд основных вопросов:

1. Почему в банках существенно отличается размер процентной ставки?
2. Почему важно учитывать период кредитования и как на него влияет возраст заемщика?
3. Какой вид жилья можно приобрести по военной ипотеке?
4. Как правильно использовать материнский капитал для погашения военной ипотеки?
5. Как военнослужащему стать участником программы «семейная ипотека»?

1.Процентная ставка по кредиту

Основной момент в представленной линейке вопросов – процентная ставка по кредиту. Именно этот параметр напрямую влияет на сумму переплаты банку в части процентов. Естественно, дело не в банальной жажде наживы кредитной организации. У каждого банка, есть свои четкие критерии установления процентной ставки. Рассмотрим основные причины, по которым банки устанавливают свои процентные ставки по ипотеке.

Как известно, Центробанк России утверждает ключевую ставку, которая является минимальным процентом для выдачи кредитов банкам Российской Федерации. Последние, в свою очередь, накручивают свой процент и кредитуют население.

Кредитная политика при этом может сильно варьироваться. Например, для увеличения количества кредитов, банк идет на снижение процентной ставки. В том случае, если банк решает расширить линейку ссуд, ставка может повышаться.

Огромное влияние на процентную ставку играет срок выдачи кредита. Для банка, выгодней ссудить деньги на длительный срок под низкий процент. В этом случае, кредитор может получать прибыль на протяжении длительного периода времени. Военнослужащий, как никто другой, подходит под эту кредитную политику, поскольку ипотечный кредит рассчитывается до 50 лет.

В настоящее время в Свидетельство участников НИС ответственные исполнители записывают дату наступления предельного возраста, фактически предоставляя банкам официальную информацию.

Пример:

Актуальные размеры процентной ставки и условия предоставления кредита можно посмотреть на официальных сайтах конкретного банка.

2. Период кредитования. Возраст заемщика.

Самое главное, что должен понимать каждый военнослужащий, это соотношение периода кредитования и срока окончания воинской службы. Дело в том, что уволившись до наступления предельного возраста, обязательства по погашению военной ипотеки ложатся на плечи военного пенсионера.

При стандартных условиях – учитывая распределения платежей до достижения военнослужащим предельного возраста, банк одобрит строго определенную сумму ипотеки и установит конечную дату платежа.

На сегодняшний день, существует множество специальных онлайн-калькуляторов, благодаря которым, заемщик имеет возможность увидеть свой график платежей.

Рассмотрим наглядную ситуацию.

Пример для АО Банк ДОМ РФ

Исходные данные: Военнослужащему 30 лет, ежемесячные перечисления от Росвоенипотеки 24 923 рубля 43 коп.

Показываем начало и окончание таблицы.

Начало таблицы

Окончание таблицы

Получается, что максимальная сумма кредита составит 2 617 340 рублей. Окончательное погашение кредита произойдет в августе 2034 года, возраст военнослужащего будет 42 года.

Другой пример

Пример для АО Банк ДОМ РФ

Исходные данные: Военнослужащему 40 лет, ежемесячные перечисления от Росвоенипотеки 24 923 рубля 43 коп.

Показываем начало и окончание таблицы.

Начало таблицы

Окончание таблицы

В этом случае, максимальная сумма кредита существенно меньше 1 869 732 рубля. Окончательное погашение кредита произойдет в октябре 2029 года, возраст военнослужащего составит 47 лет.

Обращаем ваше внимание, мы привели два примера для одного и того же банка. Менялся только один параметр – возраст военнослужащего. При этом, конечный результат разительно меняется.

Именно по этой причине, военнослужащему в обязательном порядке нужно заранее просчитывать все возможные варианты. До тех пор, пока за военнослужащего платит государство, проблем не будет. Сложности начинаются только после увольнения, закрывать вопросы с кредитом придется самостоятельно.

Провести сравнительный анализ достаточно просто, не смотря на существенные различия по условиям кредитования у разных банков.

Предлагаем рассмотреть следующую сводную таблицу.

Предположим, что военнослужащий, в возрасте 30 лет, выбрал три банка (АО Банк ДОМ РФ, ПАО Банк ВТБ, ПАО Банк Зенит). Получив информацию, по приведенной выше методике, сумме кредита и периоде кредитования, заемщик заносит полученные данные в таблицу:

Полученные данные являются приблизительным расчетом. Они нужны только для принятия первоначального решения.

В дальнейшем, каждый год, сумма накопительного взноса индексируется и соответственно, график платежей пересматривается. Кроме того, ежегодно, в счет погашения ипотеки, поступает сумма дохода от инвестиции накопительного взноса. В среднем, за год, полученная сумма не превышает 10 000 рублей и не оказывает существенного влияния на размер платежей.

Анализируя варианты, каждый военнослужащий выбирает для себя те параметры, которые являются важными лично для него. Для одного, важна сумма кредита, для другого, ключевое условие – быстрее рассчитаться с банком и взять небольшую сумму при необходимости.

В любом случае, основным параметром остается дата окончания выплаты кредита. В очередной раз напоминаем, что уволившись из рядов Вооруженных сил РФ, бремя кредита целиком и полностью становится заботой военнослужащего. Поэтому все риски вы должны просчитывать заранее.

3.Виды жилья. Требования банков и Росвоенипотеки к жилью.

Особенностью приобретения жилого помещения по военной ипотеке в том, что залогодержателями объектов недвижимости выступают ФГКУ «Росвоенипотека» и конкретный банк. Другими словами – на недвижимость военнослужащего накладывается двойное обременение, которое в обязательном порядке отражается в ЕГРН.

Требования предельно понятны и различаются только по видам жилья, которые мы сейчас рассмотрим:

Новостройка

• Застройщик получил разрешение на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ;
• Покупатель и застройщик заключили договор долевого участия в строительстве;
• Застройщик оплачивает взносы в компенсационный фонд, или соблюдает иные обеспечительные действия перед участником НИС;
• Застройщик соблюдает календарные сроки строительства и регулярно информирует руководство ФГКУ «Росвоенипотека» о выполнении этапов строительства.

Вторичный рынок жилья

• Отсутствие обременений и иных правовых притязаний на объект недвижимости со стороны третьих лиц;
• Имеется в наличии домовая книга, или иной документ, позволяющий зарегистрировать заемщика;
• Кадастровые документы соответствуют реальным показателям жилого помещения;
• Имеются в наличии паспорта, заполненные установленным порядком;
• Имеется документальное подтверждение отсутствия задолженности по коммунальным платежам;
• Дом не должен быть ветхим и подлежащим сносу;
• В квартире не должно быть незаконной перепланировки;
• В ряде случаев, банк может отказать оформить ипотеку на слишком старый дом (как правило, предельный возраст постройки – 20 лет).

Дом с участком

• Отсутствие обременений и иных правовых притязаний на объект недвижимости со стороны третьих лиц;
• В том случае, если на земельном участке располагается дом, объект недвижимости продается целиком;
• Кадастровые документы соответствуют реальным показателям объекта недвижимости;
• Особые требования предъявляются к межеванию земли. Все границы участка обязательно должны быть понятно отражены в соответствующих документах;
• Объект недвижимости предполагает возможность осуществить регистрацию по месту жительства;
• Некоторые банки устанавливают минимальную площадь земельного участка и дома;
• Земельный участок следующим категориям земель: ДНП (дачное некоммерческое партнерство), ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), СНТ (садовое некоммерческое товарищество), ЛПХ (личное подсобное хозяйство).

      Общее требование – недвижимость должна находится в пределах РФ.

Помимо этих требований, конкретный банк может выдвигать свои условия по каждому виду недвижимости. Кроме того, банк, в обязательном порядке проведет свою проверку и откажет в получении кредита, если обнаружит любые риски утраты недвижимости.

4.Можно ли объединить военную ипотеку и материнский капитал?

Федеральный закон от 22.12.2020  года № 451-ФЗ существенно расширил список организаций, по договорам с которыми можно погасить ипотеку средствами из материнского капитала. Теперь ФГКУ «Росвоенипотека» официально располагается в перечне.

Использование материнского капитала, действительно серьезное подспорье в деле выплаты первоначального взноса или досрочного погашения ипотеки.

Условий для объединения военной ипотеки и материнского капитала не так много:

• выбранное жилье находится в России;
• до полного погашения ипотеки, жилье будет находиться в залоге у банка;
• военнослужащий три года участвует в системе НИС;
• военнослужащий должен состоять в официальном браке.

При соблюдении названных условий, жена военнослужащего (женщина-военнослужащая) обращается в Пенсионный фонд с заявлением, в котором просит направить средства материнского капитала на погашения ипотеки.

К заявлению прикладываются следующие документы:

• паспорта родителей;
• сертификат на маткапитал;
• кредитный договор;
• справка об отсутствии задолженности по ипотечному кредиту;
• свидетельство о рождении ребенка;
• СНИЛС;
• подтверждение гражданства России;
• свидетельство о заключении брака (за исключением случая, когда мать ребенка сама является военнослужащей);
• удостоверение обязательства в шестимесячный срок переоформить жилье в долевую собственность супругов и детей.

Важный момент:

После использования средств материнского капитала и полного погашения ипотеки, приобретенная недвижимость оформляется на всех членов семьи в равных долях.

Стоит отметить, что при соединении суммы материнского капитала и военной ипотеки, возникают множество нюансов и подводных камней.

Постановлением правительства РФ от 25.05.20217 года № 627, внесены существенные дополнения в ПП РФ от 15.05.2008 года № 370. У военнослужащего появилась возможность снизить размер задолженности, но при этом, не все банки соглашаются добавлять маткапитал для оплаты первоначального взноса.

Тем не менее, главные проблемы начинаются при разводе и последующем разделе имущества. После использования материнского капитала, на детей выделяются соответствующие доли в квартире, со всеми вытекающими последствиями. При этом, все риски по погашению военной ипотеки полностью остаются на военнослужащем. Как показывает практика, мирным и цивилизованным путем выход из складывающейся ситуации найти не получается и начинается длительный и утомительный судебный процесс.

5.Семейная и военная ипотека

Право на ипотеку под 6% годовых сейчас доступен не только гражданским, но военнослужащим участвующим в НИС. Все требования для участников программы субсидирования общие и описаны в Постановлении правительства от 30 декабря 2017 года № 1711.

Право на субсидированный кредит получает военнослужащий, у которого родится второй ребенок в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. При этом право на государственную поддержку получают оба родителя.

Покупка жилья разрешается как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, в т.ч. и сельской местности.

Учитывая тот факт, что нижний предел субсидированного кредита на ограничен, у каждого банка имеются свои процентные ставки и условия по предоставлению ипотеки. Подробности можно выяснить только в отделении выбранного банка.

В заключении, еще раз напоминаем что, не смотря на кажущуюся простоту выбора банка для получения военной ипотеки, военнослужащему необходимо самостоятельно провести серьезный анализ кредитных организаций.

Главным критерием при этом является размер процентной ставки, возраст военнослужащего и срок кредита.

Помните, о том, что после увольнения из рядов Вооруженных сил, бремя возврата непогашенной ипотеки целиком и полностью ложится на плечи новоиспеченного военного пенсионера.

Что касается выбора вида жилья, военнослужащему не следует торопиться и, в первую очередь, уяснить для себя требования Росвоенипотеки и конкретного банка.

Не менее серьезно нужно отнестись к вопросу использования материнского капитала.    Поэтому необходимо в обязательном порядке взвесить все «за» и «против» перед тем как взять кредит на покупку жилья.

С уважением, генеральный директор юридического бюро «Начфин.инфо-39» Байдак Марина Юрьевна