В соответствии с ч.1 ст. 14 Закона о НИС каждый участник накопительно-ипотечной системы не менее чем через три года его участия в накопительно-ипотечной системе имеет право на заключение договора целевого жилищного займа в целях приобретения следующих видов жилья:

1. Жилой дом (часть жилого дома) с земельным участком или таунхаус;

2. Жилое помещение по договору участия в долевом строительстве;

3. Жилое помещение на вторичном рынке.

Каждое из указанных видов жилья должно соответствовать определенным требованиям.

Для жилого дома с земельным участком:

- Категория земли на которых допускается покупка: индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), садоводство (СНТ) и личное подсобное хозяйство. Земельные участки для ИЖС могут находится только в составе земель населенных пунктов. Земли ИЖС используются для возведения жилых домов с правом присвоения почтового адреса и регистрации по месту жительства.

При этом к зданиям предъявляются отдельные требования в части проекта. Они обязательно должны иметь фундамент и инженерные коммуникации, а высота не может превышать 20 метров (не более 3 этажей).

Участки для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) расположенные в границах населенных пунктов (приусадебные) могут быть использованы для постоянного проживания и регистрации по месту жительства.

Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) является формой объединения собственников садовых земельных участков с видом разрешенного использования «ведение садоводства». Если СНТ находится в границах населенного пункта, на участке допустимо возведение жилых домов. К жилым домам предъявляются аналогичные требования, как и к объектам индивидуального жилищного строительства.

- отсутствие каких-либо правовых притязаний на жилье со стороны третьих лиц: жилье не должно находится под залогом, а также должны отсутствовать возражения в отношении права собственности или другие требования, поданные в судебном порядке;

- земельный участок, на котором находится дом, должен продаваться вместе с жилым объектом целиком, не допускается продажа с домом только части участка;

- наличие и соответствие кадастровых документов характеристикам дома;

- в доме можно оформить регистрацию по месту жительства.

- в жилом доме установлены окна, двери, подведены инженерные коммуникации и подключен к электросети, центральному отоплению или оборудован автономной газовой или электрической системой отопления, всесезонному водопроводу или скважине, канализационной сети или локальному очистному сооружению, осуществлена разводка канализационных труб.

Если вы решились приобрести дом с земельным участком и привлекаете заемные средства банка, то об условиях приобретения такого объекта необходимо уточнять непосредственно у кредитора.

Для жилого помещения по договору участия в долевом строительстве:

- наличие разрешения на строительство многоэтажного дома в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ;

- наличие аккредитации у застройщика и объекта недвижимости у банков-партнеров ФГКУ «Росвоенипотека»;

- соблюдение календарных сроков, указанных в плане застройки, и информирование ФГКУ «Росвоенипотеки» о планомерном выполнении этапов строительства;

- заключение договора участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

В соответствии с Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации от 27.06.2019 № 151-ФЗ с 1 июля 2019 года новые проекты на первичном рынке жилья реализовываются с использованием эскроу-счетов.

Кроме того, 18 марта 2021 года вступило в силу Постановление Правительства Российской Федерации от 04.03.2021 г. № 317 «О внесении изменений в Правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих…», которое предоставило военнослужащим право оформлять военную ипотеку на приобретение квартиры в новостройках с использованием эскроу-счета.

Эскроу-счет – это специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком.

Основными преимуществами эскроу-счета являются:

1. Застройщик получает деньги только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации, тем самым обеспечивается гарантия финансовой безопасности покупателя;

2. Открытие и обслуживание эскроу-счета бесплатно для покупателя жилого помещения;

3. В соответствии с п.3 ст.13.1 Федерального закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» денежные средства на эскроу-счете подлежат страхованию, но не более 10 млн рублей;

4. По общему правилу денежные средства, внесенные на эскроу счет в соответствии с ч.4 ст.860.8 Гражданского кодекса Российской Федерации аресту не подлежат.

Для жилого помещения, на вторичном рынке жилья:

- отсутствие каких-либо правовых притязаний на жилье со стороны третьих лиц: обременений, возражений в отношении права собственности или иных требований, зарегистрированных в судебном порядке;

- наличие кадастровых документов и их соответствии реальным показателям помещений: паспорта с приложенными экспликацией и поэтажным планом;

Не рассматривается для предоставления ипотеки:

- аварийное жилье;

- дома под снос, капремонт или реконструкцию;

- объекты с износом 65% и более, по данным отчета об оценке;

- дома барачного типа и дома с внешними деревянными стенами;

- дома гостиничного типа и действующие общежития;

- отдельные комнаты или доли в квартире (проведение сделки возможно, если заемщик – супруг уже владеет другими комнатами/долями и в результате сделки все жилое помещение перейдет в собственность заемщика или в совместную собственность заемщика и поручителя – супруга, а также в залог банку).

Кроме того, объекты с недопустимой планировкой:

- объединение лоджий или балконов с помещениями квартир путем разборки наружных стен;

- перенос отопительных приборов на лоджии и балконы;

- объединение газифицированной кухни с жилым помещением;

- увеличение площади санузлов и ванных комнат за счет жилых и вспомогательных помещений квартиры;

- устройство проемов в несущих стенах, снос, частичный демонтаж несущих стен;

- снос, частичный демонтаж, уменьшение сечения вентиляционных коробов;

- перенос инженерных стояков (водопровод, канализация).

По истечении 3 лет с момента вступления в НИС у военнослужащего наступает право приобрести жилье по военной ипотеке, воспользовавшись услугами банка и используя накопленные на именном счете средства. При этом одним из главных вопросов для каждого военнослужащего-участника НИС остается «копить» на жилье по военной ипотеке до возникновении соответствующего права на накопления или «Покупать» его сразу. Проведем анализ каждого из вариантов.

Вариант «Копить» до возникновения соответствующего права на накопления.

Преимущества:

- отсутствует переплата процентов банку;

- увольнение без возникновения права на накопления влечет только потерю накоплений, при этом не возникает обязательств по выплате ипотечного кредита и средств ЦЖЗ;

- дополнительный инвестиционный доход от накоплений через доверительное управление;

- после достижения выслуги 20 лет (в том числе в льготном отношении) возникает право получить средства НИС и использовать их по своему усмотрению.

Недостатки:

- риск существенного роста цен на недвижимость. Согласно официальных сведений, содержащихся на сайте ФГКУ «Росвоенипотека» на 1 января 2021 года у военнослужащих с датой основания для включения в реестр НИС январь 2005 г. на индивидуальном накопительном счете должна быть начислена сумма в размере 5137970 рублей. При этом стоимость 2-комнатной квартиры площадью 57,84 м² в Санкт-Петербурге сданной в IV квартале 2021 года составляет 8965200 рублей. Спустя 17 лет участия в НИС, накопленной суммы хватит, чтобы оплатить чуть больше половины указанной квартиры. При этом это не конечная стоимость и она будет только расти.

-уменьшение возможной суммы одобренного ипотечного кредита пропорционально возрасту военнослужащего;

- возможное изменение условий банков по предоставлению ипотечного кредита в сторону менее выгодных условий.

Вариант «Покупать» сразу, не дожидаясь возникновения соответствующего права на накопления.

Преимущества:

- отсутствие риска значительного увеличения ипотечных ставок в будущем;

- отсутствие риска изменения законодательства в части функционирования НИС в негативном направлении;

- отсутствие риска роста цен на недвижимость.

Недостатки:

- существенная переплата процентов банку-заемщику. Главная особенность состоит в том, что в начале выплат по ипотечному кредиту, ежемесячный платеж практически полностью уходит на уплату процентов, так как основной долг заемщика не уменьшается.

- при досрочном увольнении с военной службы по основаниям, предусмотренным подп. «д» - «з», «л» и «м» п.1, подп. «в» - «е.2» и «з» - «л» п.2 cт. 51 Федерального закона от 28.03.1998 № 53-ФЗ «О воинской обязанности и военной службы», участник НИС обязан погасить ЦЖЗ и ипотечный кредит за счет собственных средств, так как жилое помещение считается находящимся в залоге у банка-заемщика и у Российской Федерации в лице ФГКУ «Росвоенипотека». При этом размер долга может быть таким, что средств вырученных от реализации предмета ипотеки на публичных торгах, не хватит для полного погашения задолженности бывшего участника НИС.

Таким образом, с учетом вышеизложенного накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих может стать как возможностью обеспечить военнослужащего и членов его семьи жилым помещением, так и тяжелым бременем при возникновении определенных обстоятельств, в частности при увольнении из вооруженных сил по негативным основаниям, поэтому необходимо учитывать следующее:

1. Приобретать ликвидный объект недвижимости на этапе «котлована» с перспективой роста рыночной стоимости, с использованием эскроу-счета;

2. Иметь в наличии финансовую «подушку безопасности», позволяющую оплачивать ипотеку на протяжении определенного времени в случае увольнения с военной службы по отрицательным основаниям без права на накопления.

3. При наличии финансовой возможности производить досрочные платежи для снижения суммы процентов и уменьшения срока ипотечного кредита.

Повышайте правовую грамотность вместе с "Начфин.инфо-39". Если возникли вопросы, звоните 8800-2015705. С уважением, генеральный директор Байдак Марина Юрьевна.