Если военнослужащий воспользовался накопленными денежными средствами и заключил договор целевого жилищного займа (далее - ЦЖЗ), а также оформил в кредитной организации ипотечный кредит на приобретение жилого помещения, то из этого следует двойное обременение. Так, жилое помещение одновременно находится в залоге у ФГКУ «Росвоенипотека» и у кредитора в силу закона с даты государственной регистрации права заемщика на жилое помещение.
При этом обременение в пользу кредитной организации, как всем известно, снимается при полном расчете по кредитным обязательствам перед банком, а вот снятие обременения в пользу государства имеет свои особенности и нюансы. Более подробно остановимся на этом в данной статье.
В случае увольнения участника НИС с военной службы залог в пользу РФ погашается после получения от федерального органа исполнительной власти или федерального государственного органа сведений об исключении его из реестра участников НИС с правом на использование накоплений.
Для погашения обременения в пользу Российской Федерации военнослужащий подает рапорт для включения его в сведения об участниках, достигших 20 лет и более общей продолжительности военной службы, в том числе в льготном исчислении, и изъявивших желание погасить регистрационную запись об ипотеке в пользу Российской Федерации на приобретенное жилое помещение.
В течение 30 рабочих дней со дня получения указанных сведений, ФГКУ «Росвоенипотека» направляет в Росреестр заявление в электронном виде для погашения регистрационной записи об ипотеке в пользу РФ на жилое помещение, приобретенное с использованием ЦЖЗ.
Регистрационная запись о залоге в Росреестре погашается в течение 3-х рабочих дней с даты поступления заявления от ФГКУ «Росвоенипотека». Однако, иногда возникают проблемные ситуации при снятии обременения. Давайте рассмотрим некоторые из них.
1. Однако может возникнуть такая ситуация когда реестр участника НИС закрывается в связи с ошибочным включением в реестр участников НИС. При этом военнослужащий полностью погасил обеспеченное ипотекой обязательство по кредитному договору, а по достижении 20 лет выслуги изъявил желание погасить регистрационную запись об ипотеке на приобретенное жилое помещение. При проверке сведений была установлена ошибка при включении военнослужащего в реестр участников НИС, в связи с чем ФГКУ «Росвоенипотека» аннулировало его ИНС.
Вот что указал на это суд: «Надлежащим образом судами проанализированы установленные обстоятельства дела и приведенные нормы законодательства с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 7 декабря 2017 г. N 2794-О, согласно которой в случае, если лицо было ошибочно включено в реестр участников НИС, аннулирование записи о нем в реестре и закрытие специального накопительного счета допускаются только до момента получения таким лицом соответствующих денежных средств» (Кассационное определение Кассационного военного суда от 15 апреля 2020 г. по делу № 8а-612/2020).
Таким образом, аннулирование записи в реестре и закрытие ИНС допускается только до получения соответствующих денежных средств, то есть до исполнения государством своих обязательств по жилищному обеспечению военнослужащего.
2. При досрочном увольнении с военной службы по основаниям, отличных от указанных в п.п. 1,2 и 4 ст. 10 Закона о НИС, некоторые участники НИС сталкиваются с необходимостью погашения за счет собственных средств не только ипотечного кредита, но и ЦЖЗ (п.2 ст. 15 Закона о НИС).
Заемщики стараются снизить размер долговой нагрузки путем процедуры банкротства и продажи жилого помещения с торгов, а вырученные от продажи денежные средства использовать для погашения долга. При этом возникает такая ситуация, что вырученных денежных средств хватает только на погашение ипотечного кредита. Следовательно, регистрационная запись об ипотеке в пользу Российской Федерации не будет погашена.
С такой ситуацией столкнулся покупатель квартиры приобретенной на торгах. По данной ситуации в своем определении суд указал следующее: «Суд апелляционной инстанции обосновано пришел к выводу о том, что регистрационная запись об ипотеке в пользу Российской Федерации на спорный объект недвижимости не может быть погашена, поскольку ФГКУ "Росвоенипотека" не является конкурсным кредитором, предоставленные заемщику денежные средства по договору целевого жилищного займа носят заемный характер, у него сохраняется обязанность вернуть их в бюджет в случае досрочного увольнения без права на использование накоплений» (Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 14 апреля 2021 г. по делу № 8Г-4579/2021).
Таким образом, в случае приобретения жилого помещения с торгов, необходимо учитывать, что обремение с жилого помещения в пользу Российской Федерации будет снято, только после возврата в бюджет заемщиком денежных средств по договору целевого жилищного займа.
3. В отдельных случаях заемщики идут на хитрость: на преддоговорном этапе они информируют покупателя только о залоге жилого помещения в пользу кредитной организации (юридического лица), предоставившей ипотечный кредит (заем) на приобретение жилого помещения. О залоге в пользу Российской Федерации заемщик умалчивает. Если покупатель жилого помещения не проявляет должной осмотрительности и не получает выписку из ЕГРН в целях ознакомления с полным составом залогодержателей, то он узнает о залоге в пользу Российской Федерации после заключения договора купли-продажи и получения уведомления от Росреестра о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Причинами приостановления являются нахождение жилого помещения в залоге Российской Федерации и отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение жилого помещения.
При этом судом сделка признается недействительной и к ней применяются последствия недействительности, связанные с возвратом сторон в первоначальное положение (Решение Вологодского городского суда Вологодской области от 27 ноября 2018 г. по делу № 2-9188/2018)
На сегодня все, повышайте паровую грамотность вместе с НачФин.инфо!
Если остались вопросы, звоните на нашу горячую линию тел. 88002015705
С уважением, генеральный директор юридического бюро "Начфин.инфо-39" Байдак Марина Юрьевна
